新版《广州市物业专项维修资金管理办法》解读

物业维修资金“沉睡”，只能存银行但利息太低，这一直有争议，今后，“物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险”了!记者昨日从广州市住房和城乡建设委员会获悉，最新发布的《广州市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)还明确，维修资金交存标准为每三年调整一次，同时规定了维修资金划转业主大会管理的三个事项应当经“双过半”业主同意。此外，规定使用维修资金费用预算总额在5万元以上(含5万元)的应当实行审价。此次出台的《办法》共计5章58条，可谓亮点多多。

亮点一 以小成本保障物业维修

《办法》明确，“物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险”。当物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时，只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修和更新、改造，可以带来良好经济效益和社会效益，实现“花小钱办大事”的效果。

《办法》规定，维修资金划转业主大会管理的三个事项应当经“双过半”业主同意。

亮点二 明确维修资金交存标准

《办法》明确，“根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次”。

《办法》明确，建设单位向业主销售房屋、车位前，全额代交所有拟销售房屋、车位的首期维修资金;销售房屋、车位时再向买受人收回已代交的首期维修资金。该制度可以有效解决自留物业的建设单位和部分小业主欠交维修资金的问题。在需要使用维修资金时，可以有效维护已交存维修资金业主的利益。

亮点三 余额不足首期交存额30%需续交

《办法》明确，应交但未交维修资金的业主，应当按照本楼宇中应交存首期维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。房屋所有权转移时，业主应交但未交维修资金，或者交存的维修资金已使用的，应当按照本楼宇中应交存维修资金的交存标准足额交存。房屋分户账中的资金应当随房屋所有权同时过户。

对于物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，以及未建立物业专项维修资金的楼宇，由业主大会决定续交、补建方案或者制定维修资金筹集和使用规约，明确交存标准和交存时限，业主应当及时、足额将维修资金交存至专户管理银行。

亮点四 明确业主需分摊维修资金的比例

《办法》明确，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，由对共用部位、共用设施设备享有共有权的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊费用的，差额部分由该业主承担;使用维修资金涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位负责承担相应分摊费用。

亮点五 七种紧急情况直接使用维修资金

《办法》明确，发生电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身财产安全等七种紧急情况时，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。符合上述七种紧急情况的，不用通过“双三分之二以上业主同意”，由组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的申请。